Freitag, 16. Dezember 2011

Immobilien in den USA preiswert kaufen und vermieten

Die Immobilienpreise in den USA sind im Keller. Viele Leute, die etwas Geld übrig haben, nutzen daher die Chance, preiswerte Häuser (zwischen 10.000 und 50.000 Dollar) zu kaufen und zu vermieten.

Ich habe z. B. Freunde, die in den letzten zwei Jahren drei heruntergekommene Häuser aus Bankbesitz gekauft und renoviert haben. Durch die Mieteinnahmen schaffen sie sich auf Dauer ein gutes Zusatzeinkommen, das sie weniger abhängig von ihren Jobs macht.

Mein Nachbar besitzt ebenfalls drei oder vier Häuser mit insgesamt 16 kleinen Wohnungen und ist damit seit 26 Jahren selbständig.

Ein ideales Haus zum Vermieten sollte nach meiner Beobachtung

- mindestens zwei bis drei Wohnungen haben
- sich in einer Kleinstadt und dort in Uni bzw. College-Nähe befinden
- leicht renovierungsbedürftig sein und unter 50.000 Dollar kosten

Bei so einem Haus kann man dann schrittweise die Wohnungen renovieren und vermieten. Sobald die erste Wohnung vermietet ist, hat man meistens schon die Kosten für die jährlichen Immobiliensteuern und für den Bankkredit, falls man einen solchen aufgenommen hat, abgedeckt. Mit der zweiten und dritten Wohnung macht man dann Gewinn. Falls mal eine Wohnung leer steht, ist das auch kein Beinbruch, weil man ja Einnahmen aus den anderen Wohnungen hat.

In Kleinstädten sind die Häuser billiger. Wenn es dort ein College oder eine Uni gibt, sollte es jedoch kein Problem sein, Mieter zu finden, falls das Haus nicht zu weit weg vom Campus ist. Wenn das Haus leicht renovierungsbedürftig ist, senkt das einerseits den Kaufpreis, aber andererseits kann man viele Arbeiten selbst ausführen.

Immobilien in den USAWichtig ist auch, dass man das Haus einige Jahre behalten will, da sich ein baldiger Wiederverkauf auf dem derzeitigen Immobilienmarkt nicht lohnen würde. Jetzt ist, wie gesagt, eine sehr gute Zeit ein Haus in den USA zu kaufen und vermieten, aber nicht zum Verkaufen.

Zum Schluss noch etwas Eigenwerbung: Informationen zum Hauskauf in den USA, inkl. ein Kapitel zum Thema Vermieten, gibt es in meinem Buch "Immobilien in den USA", das übrigens auch nicht teuer ist.

Kommentare:

  1. Ist es für Ausländer sehr kompliziert Häuser in der beschriebenen Größenordnung zu kaufen und zu vermieten. Angenommen es wird kein Bankkredit bentigt sondern man besitzt genügend freie Mittel um solche Häuser kaufen zu können. Wie sollte man hier vorgehen? P.S.: Das Buch ist sehr interessant und lohnenswert! VG Jens Rabe

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  2. Hallo Jens,
    vielen Dank für dein Lob!
    Zu deiner Frage: Kompliziert ist es eigentlich nicht, denn auch Ausländer können Immobilien in den USA kaufen. Auf jeden Fall sollte man aber die Hilfe eines guten Maklers in Anspruch nehmen. Kosten tut das nichts, denn für die Maklerkosten muss ja der Verkäufer aufkommen.
    Wie bei jedem Immobilienkauf sollte man sich jedoch an dem jeweiligen Ort auskennen, um Preis, Lage und Vermietbarkeit einschätzen zu können, damit man sein Geld gut investiert.
    Mit der Vermietung könnte man dann einen Property Manager beauftragen, der die richtigen Mieter findet, die Mietzahlungen bearbeitet und Ansprechpartner bei Problemen ist, z.B. wenn Reparaturen notwendig sind.
    VG Kai

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  3. Hey danke für den Tipp. Habe auch schon darüber nachgedacht. Nur finde ich die Webseiten auf denen die Immobilien angeboten werden zwar seriös, jedoch einige Anbieter dort nicht. Und Makler sind mir zu teuer und zeigen mir nicht das was ich wirklich will.

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  4. Als Käufer musst du dem Makler normalerweise nichts zahlen. Der Makler des Käufers (in diesem Fall du) und der Makler des Verkäufers teilen sich die Maklergebühren, die der Verkäufer zahlen muss. Du kannst die Services deines Maklers also praktisch kostenlos in Anspruch nehmen. Mehr dazu hier: Hauskauf in den USA

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  5. Hallo !
    Wir haben schon ein Haus in Amerika gekauft ! Hat alles prima und reibungslos geklappt. Wir haben auch einen ;Mieter für das Haus. Jetzt haben wir nur das Problem mit der Steuererklärung. Weisst Du zufällig, welche Steuerformulare man als Deutscher mit Immobilienbesitz und Mieteinnahmen in Amerika ausfüllen muss ? Und wie man an eine TAX-ID kommt? Ohne die bekommen wir nämlich von unsrer Management Company keine Form 1099, die wir aber für die Steuererklärung benötigen ! Bin dankbar für jede Info !

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  6. Falls Ihr keine SSN und kein weiteres Einkommen in den USA habt, braucht ihr wahrscheinlich eine ITIN:

    http://www.irs.gov/Individuals/International-Taxpayers/Taxpayer-Identification-Numbers-(TIN)

    Informationen zum Thema Mieteinnahmen (rental income) gibt es hier:

    http://www.irs.gov/Businesses/Small-Businesses-&-Self-Employed/Rental-Income-and-Expenses---Real-Estate-Tax-Tips

    Es könnte nicht schaden, zumindest bei der ersten Steuererklärung die Dienste eines Steuerberaters heranzuziehen.

    Viel Glück!

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  7. Auch wir sind an einem Immobilienkauf und Vermietung in Detroit interessiert. Danke für die wertvollen Tipps in deinen Büchern, die wir bereits "verschlungen" haben.

    Es gibt einen Makler, der uns besonders zusagt...aber wie finden wir heraus, ob er seriös ist? Ich fliege Anfang Juni nach Detroit, um mich mit ihm zu treffen, aber er kann mir ja viel erzählen....(typisch Deutsch). Ist es sinnvoll, an Section 8 Mieter zu vermieten?

    Ach ja, er meint auch, wir sollten eine LLC gründen - macht das Sinn?

    Bin dankbar für jeden Tipp!!!

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  8. Makler hier verlieren schnell ihre Lizenz, wenn Beschwerden gegen sie vorliegen. In der Regel sind sie also seriös.

    An Section 8 Mieter würde ich nicht vermieten. Die Häuser in meiner Nachbarschaft, die Section 8 Mieter haben, haben die meisten Probleme. (Die Leute ziehen ein und aus, die Polizei schaut öfters vorbei, usw.) Wichtig ist, dass du den Credit Report potentieller Mieter prüfst, um zu sehen, ob sie zuverlässig sind.

    Der Rat mit der LLC macht schon Sinn, da ihr dann nicht persönlich verklagt werden könnt, sondern nur die LLC.

    Mein Geheimtipp ist Ypsilanti, eine kleine Unistadt bei Detroit. Die Stadt hat wirtschaftliche Probleme und daher sind die Immobilienpreise niedrig. Andererseits gibt es durch die Uni immer Bedarf an mietbaren Wohnraum. Ein Haus mit zwei oder mehr Wohnungen ist ideal zum vermieten. Ich habe eine gute Bekannte, die sich darauf spezialisiert hat, zuverlässige Mieter zu finden, da müssen sich die Eigentümer dann nicht darum kümmern. Schreib mir mal eine E-Mail falls du Kontakt mit ihr aufnehmen möchtest. (Meine Adresse findest du, wenn du ganz oben auf dem Blog auf meinen Namen klickst.)

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  9. Hi tolle Tipps hier muß ich sagen. Ich spiele auch mit dem Gedanken im nächsten Jahr Häuser zum vermieten in den USA zu kaufen. Lohnen sich nur Mehrfamilienhäuser oder eben auch Strandhäuser z.B. in Florida.
    Mein Plan ist es in ein paar Jahren in USA zu leben da ich auch in Deutschland Immobilien habe könnte ich von den Mieteinnahmen leben mal schauen ob die USA das mitmachen :)

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  10. Hallo!
    Sehr gute Beiträge und Infos! Vielen Dank!
    Auch ich spiele mit dem Gedanken eine Wohnung in den USA zu erwerben. Ich möchte diese als "späteres Investment" nützen. Ich liebe Großstädte und besonders zieht mich Washington DC an. Zahlt es sich denn eigentlich aus in einer Großstadt eine Wohnung zu erwerben? Die Preise da sind ja recht hoch (um 400k usd) und ich bin mir nicht sicher, ob ich diese Wohnung vermieten kann...
    Grüße
    Rick

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  11. Wie in den USA ist es aber auch in Deutschland! Das entscheidende Kriterium einer Immobilie ist nach wie vor die Lage! Gerade hier können Wertsteigerungen und gute Mieteinnahmen generiert werden.
    Einen guten Kauf mach man auch mit einer Denkmalimmobilie - dafür sprechen gerade steuerliche Vorteile :-)

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  12. Für mich ideales Haus wäre: zwei oder drei Schlafzimmer, Küche, Garten, zwei Badezimmer. Immobilien

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  13. Danke für die tollen Tipps! Wir sind auch an einer Investition in Detroit interessiert, meine Idee ist für eine Immobilie als Kapitalanlage. Die Frage ist nur, wie leicht man eine solche Wohnunge vermieten kann. In letzter Zeit habe ich viel negatives über die Stadt gelesen...

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    1. In Detroit würde ich keine Immobilie kaufen, aber einige kleinere Städte in der Nähe sind empfehlenswert, z.B. Ypsilanti (dort gibt es eine Uni und somit immer Nachfrage nach Wohnraum) oder Ferndale und Royal Oak, wo viele junge Leute wohnen, die Detroit und Umgebung arbeiten.

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  14. Läuft der Immobilienmarkt eigentlich eher, wie in Deutschland oder genau anders herum? In Deutschland sind ja Immobilien in Großstädten und Ballungsräumen sehr gefragt. Auf dem Land ist die Nachfrage sehr gering.

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    1. Das ist hier ähnlich, hängt aber auch ein wenig von der Region ab.

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  15. Hallo, wie sieht es denn zur Zeit mit dem Erwerb von Immobilien in den USA aus? Lohnt es sich noch nach Foreclosure Häusern ausschau zu halten, oder ist die gute Zeit der günstigen Immobilien bereits vorbei und es droht ein erneutes Sinken der Preise? Danke!

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    1. Die Preise ziehen im Moment wieder an und die Zahl der Foreclosure-Häuser sinkt. Sicher gibt es da regionale Unterschiede, aber man muss jetzt doch länger suchen, um günstige Immobilien zu finden. Die Wirtschaft erholt sich und ein neues Sinken der Preise wird es vorerst wohl nicht geben.

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  16. Vielen Dank für diesen informativen Beitrag. Eine Immobilie in Amerika ist in der Tat sehr interessant. Man kann durchaus Schnäppchen ergattern und diese dann gewinnbringend weiter vermieten.

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  17. Du brauchst jemand der in den USA lebt und dem Du vertrauen kannst. Ein grund ist zb das kein Makler wird die extra meile fuer dich gehen und dir von bestimmten gegenden abraten weils nur ums geld geht. Aus der ferne sowas zu beurteilen ist technisch unmoeglich. Wir waren auch mal in der gleichen position.

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  18. Meine Eltern wollen sich zur Investition ein Haus in Florida kaufen. Wir haben auch schon selbst geschaut, aber das wurde dann alles kompliziert und vor allem bräuchte man jemanden vor Ort, der einem behilflich sein kann und dem man blind vertrauen kann. Deshalb haben wir uns hier in Deutschland Hilfe gesucht. Wir bzw meine Eltern sind im Moment in Gesprächen mit sun-season.de Sie wollen nämlich einen Neubau in einer Gated Community und dies wäre alles gegeben. Um die Vermietungen würde sich auch gekümmert werden und das Haus/Garten/Pool wird sauber gehalten. Florida boomt mit dem Tourismus und das wird auch immer so bleiben, denke ich zumindest. Hat von euch jemand ein Haus in Florida, das auch vermietet wird? Was habt ihr für Erfahrungen?

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